EL DERECHO A LA CIUDAD
RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍA
Salvador García Espinosa
Las ciudades crecen y se transforman a una velocidad que imposibilita que los gobiernos logren satisfacer las necesidades en materia de infraestructura y servicios, de forma tal que entre mayor sea el tamaño de la mancha urbana, mayor será el déficit en servicios básico como agua potable, electricidad, drenaje, pavimento, áreas verdes y toda clase de equipamientos, particularmente los educativos, de salud y culturales.
En los diferentes ámbitos de gobierno, se buscan opciones para incrementar los recursos que se destinan a obra pública y de entre las muchas opciones, se ubica el concepto de recuperación de plusvalía como una de las alternativas de mayor viables e impulso en el ámbito internacional. Ya en otras ocasiones (Urbanópolis, 2 de marzo 2019) hemos reflexionado en términos al cuestionamiento de ¿Quién gana cuando la ciudad crece?
La recuperación de plusvalías, también conocida como coparticipación del valor, busca lograr que el gobierno obtenga un financiamiento basado en el principio de que la inversión pública propicia el aumento del valor de la propiedad privada y este incremento en el valor del suelo, se puede medir y cobrar para financiar la realización de más obras de infraestructura. En otras palabras, el gobierno participa de las ganancias que generan las propias inversiones en infraestructura o de aquellas decisiones en materia de desarrollo urbano que propician un incremento en el valor de las propiedades.
Para ilustrar lo anterior, pensemos en el incremento que propicia en el valor de una propiedad, la ampliación de la vialidad, la autorización de cambio de usos de suelo, por ejemplo, de habitacional a comercial, así como en el incremento en la densidad, pues autorizar en un predio unifamiliar la construcción de un edificio de 5 niveles, con 20 departamentos, propicia un incremento considerable en el valor del suelo, pues su rentabilidad aumenta significativamente.
Las dificultades comienzan, cuando se parte del principio de que dichos incrementos en el valor del suelo son, esencialmente, ganancias inmerecidas que capitaliza el propietario o promotor. Sin que se considere que la adquisición del predio y en la mayoría de los casos el tiempo transcurrido, representa una “inversión” que hace el propietario. Además, en teoría, los “beneficios” que obtiene el gobierno, si bien se contemplan en la Constitución Política en su Artículo 115, fracción IV, que establece la facultad de los Municipios de proponer ante sus congresos locales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos y contribuciones de mejoras, así como la posibilidad de establecer tasas adicionales sobre la propiedad inmobiliaria teniendo como base el cambio de valor de los inmuebles. Y esto se materializa operativamenteen el Código Fiscal de la Federación, que señala en su Artículo 2, referente a la clasificación de las contribuciones que se clasifican en impuestos, al señalar en la fracción III, las “Contribuciones de mejoras son las establecidas en Ley a cargo de las personas físicas y morales que se beneficien de manera directa por obras públicas.”
La pregunta que surge es sí ¿Habría que rediseñar los impuestos establecidos? Antes de proponer un nuevo impuesto. Como sería el caso del Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles que se aplica al momento de comprar, el Impuesto sobre la Renta, que se aplica al vender un inmueble, el impuesto predial, los permisos que otorga el Ayuntamiento, etc.
Aunado a lo anterior, existen dos aspectos, sobre los cuales no se han planteado opciones claras de solución: el primero se refiere a los mecanismos que permitan distinguir entre el incremento al valor del suelo y el que corresponde a la construcción, pues en ocasiones el incremento del valor de la propiedad se genera por las mejoras que realiza el propietario, sin que intervenga el gobierno.
El segundo aspecto y más relevante, es sin duda la falta de transparencia que enfrentan los gobiernos locales, pues un mecanismo como el de recuperación de plusvalía requiere como condición ineludible, la veracidad de informar sobre el costo verdadero de las obra pública, así como los mecanismos que otorguen las garantías de transparencia necesarias, para saber que lo que se obtenga por este concepto de plusvalía, se administrará e invertirá de forma eficaz y eficiente en beneficio de los habitantes de una ciudad, sobre todo, de aquellos menos beneficiados.
Sin duda el reto para las autoridades es mayusculo, más aún, si se considera que la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, establece en su Artículo 88. La obligatoriedad, para que “En términos de las leyes locales y federales aplicables…corresponderá a las autoridades… la aplicación de mecanismos financieros y fiscales que permitan que los costos de la ejecución o introducción de infraestructura primaria, servicios básicos, otras obras y acciones de interés público urbano se carguen de manera preferente a los que se benefician directamente de los mismos…Para dicho efecto, realizará la valuación de los predios antes de la ejecución o introducción de las infraestructuras, para calcular los incrementos del valor del suelo sujetos a imposición fiscal.“
