El Derecho a la Ciudad
CAMBIA EL PERFIL URBANO DE MORELIA
Salvador García Espinosa
Por muchos años, incluso siglos, desde la fundación de la ciudad de Morelia en 1541, cuando se designa el predio que habría de ocupar la Catedral de Morelia, se pensó en que dicho emplazamiento le confiriera un papel protagónico en la organización visual de la ciudad, como el principal referente a partir del cual se estructura la ciudad. Hoy el perfil de la ciudad ha cambiado y presenta una constante evolución de manera notoria, por edificios verticales que reconfiguran el perfil tradicional de la otrora ciudad dominada por el principal inmueble religioso.
Todo comenzó con pequeños edificios de tres o cuatro niveles que comenzaron a sustituir algunas antiguas viviendas. Seguramente por aspectos relacionados con el incremento en el valor del suelo, así como los cambios propios de la demografía, reflejados en la composición familiar o en la herencia de inmuebles habitacionales, cuya característica principal era su buena ubicación, las amplias dimensiones del predio y generalmente las malas condiciones de la vivienda. Estos factores y otros más, como la disponibilidad de un excedente de recursos económicos o el acceso a fuentes de financiamiento, propiciaron que algunas viviendas fueran sustituidas por edificios de dos o tres niveles para albergar oficinas, consultorios o departamentos.
Desde una perspectiva social, resulta altamente atractivo para muchos habitantes de la ciudad rentar o comprar un departamento en la colonia donde se criaron como niños o adolescentes, antes que irse a vivir a una de tantas viviendas alejadas de la mancha urbana. Permanecer en la colonia o en el sector, les garantiza mantener una red social de amigos, familiares y conocidos que sin lugar a duda coadyuvan para el desarrollo personal y profesional.
Además, de lo afectivo, se debe considerar que, si bien las propiedades son de más alto valor y, por lo tanto, las rentas son más caras que en la periferia, este plusvalor se compensa con la cercanía a establecimientos de servicios, equipamientos y una serie de usos de suelo con relativa cercanía, incluso caminando. Esta transformación del coeficiente de ocupación generalmente incentiva una terciarización en el uso del suelo, de las que un día fueron zonas eminentemente habitacionales.
En la última década se ha observado el desarrollo de torres habitacionales de más de 7 niveles, que sin lugar a duda contrastan con el perfil predominante de la ciudad “chaparra” de edificaciones de dos niveles en promedio. Hay que señalar que no se trata sólo de un incremento de departamentos en renta o venta, sino del reflejo de un nuevo estilo de vida, hasta hace poco inexistente en la ciudad, de condominios verticales, donde el argumento de la seguridad se ve complementado con el de la exclusividad. Incluso los últimos desarrollos verticales se caracterizan por albergar usos comerciales en planta baja o primeros niveles, uso habitacional y áreas comunes o “amenidades” en los últimos niveles de la torre.
Por parte de los promotores inmobiliarios se argumenta que los precios de vivienda horizontal son superiores a la capacidad de adquisición de la mayor parte de la base trabajadora en Michoacán; de ahí que la opción de vivienda vertical resulte más económica.
Ahora bien, desde una perspectiva urbana, resulta oportuno si se considera que una ciudad compacta es más sustentable, en términos de impactar positivamente la movilidad urbana, al propiciar un menor número de viajes y, por ende, una menor contaminación, además de un ahorro en el gasto familiar, y lo más importante: un incremento del tiempo de convivencia familiar.
Esta tendencia de crecimiento vertical debería de incentivarse por parte de la autoridad, al limitar la expansión del área urbana y ya no autorizar desarrollos habitacionales cada vez más lejanos de la ciudad. Los estudios indican que a mayor dispersión existe una menor eficiencia de la infraestructura instalada y, por ende, el encarecimiento de las tarifas de servicios básicos es inevitable, además de la baja en la calidad del servicio prestado.
Un asunto pendiente de atender para propiciar que este incremento en la densidad habitacional en verdad genere beneficios a la ciudad, es la necesidad de dimensionar los impactos que generan en su entorno inmediato y los costos que implican. De forma recurrente cada uno de estos edificios propicia un aumento en la demanda de servicios que hace que la infraestructura instalada de agua potable o drenaje resulte insuficiente en el corto plazo y la autoridad municipal deba remplazarla con recursos generados con los impuestos. En otras palabras, no se logra una sinergia de ganar-ganar, sino que el propietario capitaliza las ganancias y el ayuntamiento los costos.
Con base en lo anterior, debe comprenderse que no se trata de un simple cambio en el perfil urbano de la ciudad, el crecimiento vertical, implica nuevos modos de vida y debe representar nuevos esquemas de financiamiento de la ciudad, además de la oportunidad de contribuir a transitar hacia esquemas más sustentables.
