El Derecho a la Ciudad
USOS DEL SUELO
Salvador García Espinosa
Sobre la ciudad se pueden distinguir tres visiones: Considerarla como un proceso casual y empírico, en donde la ciudad se va edificando conforme a las necesidades y sin una visión a futuro. Bajo este enfoque podemos identificar como ejemplo a la ciudad medieval o una minera como Zacatecas o Guanajuato, donde su origen fue a partir de los asentamientos de mineros y poco a poco se fue extendiendo.
Un segundo enfoque es considerarla como obra de un especialista, y bajo esta óptica surgieron varias propuestas de lo que debería ser una ciudad, sobre todo durante el Renacimiento, se caracterizó por un marcado uso de la geometría. El tercer enfoque ignora la forma de la ciudad y centra su atención sobre su estructura de la ciudad. Se trata de una visión sobre cómo funciona la ciudad, sus vialidades, sus equipamientos, transporte, etc.
Bajo este último enfoque, al observar la ciudad o cualquier asentamiento humano, adquieren relevancia los diferentes usos que se le dan a cada predio o construcción, y que en el ámbito urbano se denominan “usos de suelo”. Estos pueden ser habitacional, comercial, industrial y una infinidad de combinaciones y variables posible. Por ejemplo, el uso comercial puede ser tan diverso como la naturaleza de los productos que se vendan, no será lo mismo una tienda de abarrotes, que un minisuper o una tienda de autoservicio o un centro comercial. Igual acontece para cada uno de los diferentes usos de suelo.
Entre más grande sea la ciudad, mayor será la diversidad de usos de suelo. Por ejemplo, en una localidad de unos cuantos cientos de habitantes, lo más probable es que sólo exista una tienda que venda abarrotes, y ahí mismo se pueden conseguir algunos productos de farmacia, regalos o papelería. Si aumenta la población, seguramente la demanda de compradores aumentará y adicional a la tienda de abarrotes surgirá una carnicería, una farmacia, una verdulería, una papelería, tortillería, etc. Conforme aumente la población habrá más especialización en los usos, como tiendas de venta de ropa, zapaterías, perfumerías, refaccionarias, etc.
Un extremo se puede observar en una urbe como la CDMX, donde el número de posibles compradores es tal, que propicia la especialización; por ejemplo, no basta que haya tiendas de ropa, hay tiendas que exclusivamente venden sólo un artículo como camisas, pantalones, chamarras o sólo trajes o vestidos, pero, además, de un sólo estilo o de una sola marca. Algo similar acontece con los restaurantes, pues habrá una diversidad según el tipo de comida que se busque.
Lo más relevante de los usos de suelo es que resultan ser la parte tangible de la dinámica económica y social. Por esta razón, desde hace muchos años se han pretendido normar y ordenar los usos de suelo. De hecho, el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos señala con toda claridad que:
“La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público… en consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques…”.
Esta es la razón de que, aunque seamos dueños de un terreno, debemos de solicitar permisos a la autoridad municipal para conocer el uso del suelo bajo el cual podemos lograr el usufruto del predio, así como permiso para construir, etc. Todo bajo el supuesto de que la autoridad velará por el interés público, es decir, el interés de la mayoría sobre el interés particular del propietario del predio.
Lamentablemente lo anterior no ocurre, principalmente debido a falta de capacidad administrativa para normar los usos de suelo. Existen múltiples ejemplos del problema que esto ocasiona. Pensemos en que se adquiere una vivienda de 1 millón de pesos, pero un día cualquiera nuestro vecino de enfrente abre su cochera y comienza a vender botanas y cervezas. Comenzarían algunos problemas, como las molestias que ocasiona el funcionamiento del negocio de enfrente, como música hasta la madrugada, saturación del estacionamiento en vía pública, inseguridad, entre otros que en conjunto propiciarán que nuestra propiedad baje de valor, pues en caso de prender venderla, seguro obtendría menos del millón que costo inicialmente, esto porque se volvería menos deseable para habitarla.
Puede ocurrir lo contrario, por ejemplo, cuando se edifica un hospital; en ese caso las propiedades habitacionales del contexto inmediato aumentan su valor ante la deseabilidad por adquirirlas para convertirlas en consultorios médicos, laboratorios, farmacias o venta de artículos relacionados con el rubro médico o de salud, debido al funcionamiento del hospital.
Existen infinidad de casos posibles, pensemos en la instalación de una funeraria, una escuela, una gasolinera, unas oficinas de policía, un mercado, un autolavado, una fábrica, etc. El tema de fondo es que este proceso no debiera ser aleatorio, porque más allá de la posible ordenación de los usos del suelo, se trata de una cuestión de economía urbana.
Cuando se trata del uso habitacional, la designación de densidades tiene implicaciones sociales significativas. Por ejemplo, si en una zona uno se asigna una densidad de 30 viviendas por hectárea y en la zona dos, 180 viviendas por hectáreas. Dado que en la primera zona los predios serán de mayor tamaño que en la segunda, se asume que la población de mayores recursos se concentrará en la zona uno y los de menor ingreso en la zona dos. De esta forma, a través de la densidad se propicia la segregación de la sociedad en el espacio de la ciudad, con base en sus recursos económicos.
La descripción anterior pretende llevar a la reflexión profunda de que los usos de suelo en una ciudad no son un aspecto meramente urbano, sino social y económico. Además de ambiental, pues la distancia entre los usos de suelo, por ejemplo, entre las zonas habitacionales y las zonas de concentración de oficinas o empleos, determinará la movilidad, es decir la contaminación generada por el número de vehículos, el tiempo de traslado, etc.
