Donación por ley para áreas verdes. Hoy el análisis del Dr. Salvador García Espinosa

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El Derecho a la Ciudad

DONACIÓN POR LEY PARA ÁREAS VERDES

Salvador García Espinosa

De forma general la ciudad se considera como lo opuesto al entorno natural; situación que se ha buscado revertir desde hace muchas décadas, principalmente bajo la estrategia general de incorporar áreas verdes a la ciudad. Uno de los proyectos icónicos de esta corriente de pensamiento urbanístico data de 1902, cuando sirEbenezer Howard propuso su llamada “Ciudad Jardín del mañana”, en la que proponía sustituir las ciudades industriales de la época, por zonas de menores dimensiones rodeadas de tierras agrícolas, logrando un equilibrio al mezclar las áreas urbanas con zonas de campo.

En México, uno de los esfuerzos más significativos que permitió la incorporación de áreas verdes a la ciudad, se dio en el periodo de Porfirio Díaz, donde se conformaron parques, alamedas, bulevares y avenidas a semejanza del estilo europeo. Después, lamentablemente este modelo se abandonó y se privilegió el desarrollo urbano basado en la plusvalía de la propiedad privada, para la mayor obtención de ganancias.

En la actualidad, el Código de Desarrollo Urbano, en su Artículo 329, señala en su Fracción I que, en los fraccionamientos habitacionales urbanos, deberán donar el 3% del área total del desarrollo para el Gobierno del Estado y el 5% del área total para el Ayuntamiento, esto con la finalidad de establecer el equipamiento urbano necesario. De forma adicional, deberán donar un 5% del área total del desarrollo como área verde a favor del Ayuntamiento.

El pasado 14 de julio del 2022, se publicó en la Gaceta Parlamentaria una iniciativa con carácter de dictamen, referente a modificación de algunos artículos del Código de Desarrollo Urbano, donde los integrantes de la Comisión de Desarrollo Urbano, Obra Pública y Vivienda indican que: “Proponemos también que las áreas de donación se entreguen a los municipios exclusivamente, incrementando su superficie de 5 a 8%. Actualmente la fracción II del artículo 297 dispone que las áreas de donación se entregan tanto a los municipios como al estado, en una misma superficie y en un mismo polígono, lo que tiene lógica si consideramos que hacerlo así́ incrementa la superficie total, al sumar el 5% que corresponde a los municipios con el 3% que corresponde al estado”.

Sin duda esto se considera un avance, que traerá beneficios directos a los habitantes de la ciudad, pues de manera práctica se incrementa el área disponible para el H. Ayuntamiento en lo correspondiente a las necesidades de equipamiento urbano. Es decir, todos aquellos usos de beneficio público como clínicas, estaciones de policía, templos, mercados, entre otros muchos.

Sin embargo, considero que ahora que el Gobierno del Estado realiza reuniones de consulta para modificar el Código de Desarrollo Urbano, habría que poner sobre la mesa el concepto de proporcionalidad al respecto de las donaciones, de forma prioritaria en lo respectivo a las áreas verdes. Si bien, la propuesta de establecer un porcentaje de la superficie total del terreno como donación se pudiera considerar equitativo para todos, la realidad es muy distinta, pues este criterio ignora el de la densidad de los desarrollos habitacionales, como se explica a continuación:

Consideremos que un terreno de 10,000 m2 se fracciona con una densidad promedio de 120 viviendas/hectárea, es decir, para viviendas de las llamadas de “interés social”. El 5% de la superficie total por concepto de donación para área verde sería de 500 m2, descontando la superficie destinada a vialidades y equipamiento, habría un aproximado de 120 casas en el desarrollo, que bajo una densidad domiciliaria de 4.2 habitantes, que es la existente en Michoacán, en términos generales habitarían el desarrollo 504 personas, por lo que les correspondería 0.99 m2 de área verde para cada habitante del desarrollo habitacional

En el caso de un predio similar, de 10,000 m2, pero que se fraccionará bajo una densidad de 30 viviendas/hectárea, la donación por concepto de área verde sería la misma de 500 metros cuadrados, pero el número de casa disminuye significativamente a 30 viviendas, que bajo el mismo parámetro de 4.2 habitantes, representaría que el fraccionamiento sería habitado por un estimado de 126 personas. Es decir, que por concepto de donación para áreas verdes les corresponderían en promedio 3.96 m2 de área verde para cada habitante del desarrollo habitacional.

Como se observa, asumiendo que es mayor el número de desarrollos de interés social que residencial, la tendencia generada es de mayores zonas construidas y menores áreas verdes, sobre todo en las zonas donde más se requiere. No debemos olvidar que durante la pasada pandemia y el “quédate en casa” fue por demás evidente la ausencia de parques vecinales a los que la población pudiera acudir.

La propuesta de solución

Con la finalidad de garantizar un equilibrio entre el número de viviendas y el área verde disponible, se propone que los porcentajes de donación por concepto de área verde puedan permanecer en un porcentaje de la superficie total del predio, para aquellos desarrollos de baja densidad (menores a 80 viv./Ha.), pero para mayores densidades se establezcan en función de una cantidad de metros cuadrados de área verde por cada vivienda a construir, de forma tal, que a mayor cantidad de casas (densidad), se garantice la disponibilidad de área verde. Como se ilustra en la Tabla siguiente:

DENSIDADDONACIÓN PARA ÁREAS VERDES
0-125%
13-195%
20-305%
31-505%
51-805%
81-1207m2/viv.
120-2009 m2/viv.

Más allá de los metros cuadrados de donación para área verde que se establezcan, el objetivo final, debe ser mantener, en lo posible, una relación equilibrada que garantice que conforme se extienda la mancha urbana de una ciudad, no disminuyan las áreas verdes, por el contrario, aumenten y con ello, la calidad de vida de sus habitantes. salgaes1@gmail.com