El Derecho a la Ciudad
DENSIFICACIÓN HABITABLE
Salvador García Espinosa
En la última década, las discusiones a propósito de la ciudad se han orientado, en buena medida, hacia el concepto de la densificación, o bien, han girado en torno a la idea generalizada de que una ciudad compacta es más sustentable que una de baja densidad.
Incluso SEDESOL, en 2010 lazó la denominada Guía para Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. A mi juicio, una deficiente interpretación de los objetivos planteados llevó a gobiernos locales a otorgar autorizaciones para que, en el lugar ocupado por viviendas, se construyeran edificios de departamentos u oficinas; aunque de forma simultánea se continuó con la práctica de propiciar una ciudad dispersa, al permitir o fomentar la presencia de predios baldíos.
La semana pasada tuve la oportunidad de comentar la presentación de un libro intitulado Densificación, sustentable y habitable, cuyos autores son la Dra. Marisol Rodríguez Sousa y el Dr. Erik Sánchez Flores, ambos investigadores de la Universidad Autónoma de Ciudad Juárez; después de varios años de investigación y desarrollo, este proyecto que surge como una petición de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y financiado por CONACyT, constituye una propuesta metodológica para orientar el proceso bajo el cuál debe ser analizada la ciudad y poder identificar las opciones viables de densificación.
El gran acierto de la investigación realizada es no pretender establecer una densidad óptima o recomendable, pues cualquier número, en términos del número de viviendas por hectárea o de habitantes por hectárea, si se desea hacer habitable, dependerá, como señalan los autores, de los rangos de densidad sociocultural e históricamente construidos. A manera de ejemplo de los riesgos que implica asumir propuestas teóricas, sin contextualizarlas con la realidad de las ciudades mexicanas, se indica que existe una propuesta generalizada de 220 hab./ha. como una densidad alta o compacta. Sin embargo, para el caso mexicano, solo en Netzahualcóyotl, en la CDMX, se presentan rangos similares de densidad, y no precisamente constituye un ejemplo de sustentabilidad, y mucho menos de habitabilidad.
Nos presentan un contexto mundial donde se identifica que, de las diez ciudades más densamente pobladas en el mundo, ocho se ubican en Asia, siendo las dos más densamente pobladas, de India: Mumbai y Calcuta, con 296 hab./ha. y 239.17 hab./ha. de densidad bruta, respectivamente, y consideradas como de “alta densidad compacta”; mientras que en las últimas dos posiciones de la lista se ubica a Bogotá, Colombia, con 135.14 hab./ha., y Lima, Perú, con 117.45 hab./ha., catalogadas como de densidad media. El indicador para la CDMX es de 83.72 hab./ha. de densidad bruta, catalogada como “media baja”, y Morelia, con 66.9 hab./ha., se cataloga como de densidad “media baja”.
El libro en cuestión va más allá del discurso de la densidad sustentable, echa abajo la idea generalizada en las recientes políticas urbanas de “densificar la ciudad”, como si se tratara de una unidad homogénea, y sustenta la necesidad de establecer criterios para analizar una ciudad y determinar en qué zonas es posible densificar y bajo qué escenarios, en materia de tipologías de vivienda o mezcla de distintos usos de suelo.
La metodología propuesta incluye una evaluación del potencial del territorio, que permita identificar los suelos urbanos que cumplen con condiciones de sustentabilidad y habitabilidad, para ser más aptos para la densificación. Para determinar esta aptitud se analizan 46 diferentes variables de cuatro distintas categorías: los aspectos medioambientales (pendiente, riesgo de inundación, drenaje pluvial, etc.); aspectos económicos (valor del suelo, densidad de empleos comerciales e industriales, etc.); indicadores sobre equidad (cercanía con equipamientos educativos, de salud, deportivos, etc.) y, por último, la habitabilidad (transporte público, áreas verdes, ciclovías, etc.).
Hay que subrayar que, desde la perspectiva que desarrollan los Doctores Erick Sánchez y Marisol Rodríguez, los suelos vacantes aptos para densificar son una excelente oportunidad para crear comunidades habitables, seguras, sostenibles e inclusivas. La relevancia del costo no resulta ser un obstáculo, pues muestran escenarios de densificación que garantizan la viabilidad económica, lo que acaba con el mito de que solo es posible construir vivienda social en zonas cada vez más alejadas de la ciudad.
Varios datos resultan reveladores en el análisis económico realizado sobre los conjuntos habitacionales. Existe una relación temporal, en términos de que cada vez son más los desarrollos habitacionales que contemplan un mayor número de viviendas. La ganancia promedio por parte del promotor es de al menos 30% del valor de la vivienda, y el costo de la construcción de la vivienda llega a duplicarse una vez que se suma el costo del suelo.
De manera general, los resultados del estudio presentado permiten observar que la viabilidad económica de los desarrollos, propuestos para densificar las diferentes zonas de una ciudad, estará condicionada a la mezcla de viviendas para diferentes sectores socioeconómicos. En este sentido, también se recomienda evitar construir extensos desarrollos bajo el mismo tipo de vivienda.
Otro aspecto fundamental es la reflexión en torno al espacio que, en los desarrollos habitacionales, se dedica a los automóviles, ya sea para su permanencia o circulación, que puede ser hasta del 35% de la superficie del desarrollo y que, obviamente va en detrimento del espacio habitable.
Finalmente, sirvan este espacio y el caso descrito, para señalar la relevancia que tienen las instituciones de educación superior en nuestra sociedad, dado que, todos los académicos que realizamos docencia tenemos la responsabilidad de contribuir a la formación de mejores profesionistas, pero sobre todo, de mejores seres humanos que estén comprometidos con la construcción de un mejor mundo, además, la realización de nuestras investigaciones tiene como objetivo principal: aplicar el conocimiento generado para comprender, analizar y proponer soluciones a problemas reales que aquejan a la sociedad de la cual formamos parte.
